Azok, akik 2021-ben eladták ingatlanjukat évről évre bevallást kell készíteniük. Ez minden év május 20-i határidővel kell, hogy teljesüljön, hiszen az eladott ingatlan utáni adózás mindenkire kötelező érvényű. Az ingatlanok eladása után szja-t kell fizetni. Természetesen sokan nincsenek tisztában a törvényekkel, de minden bizonnyal adásvételkor az ügyvéd is felhívja erre a figyelmet. Egy ház vagy lakás eladásakor az szja az, amely a legmagasabb összeget képviseli, ha a kiadásokról van szó. Természetesen az ügyvédi költségek is megterhelőek mi mégis azt javasoljuk, hogy adásvételkor mindenképpen ügyvédhez kell fordulni, hiszen ez a hivatalos útja.
Mit érdemes tudni az ingatlan szerzésről?
Nem csak lakás vagy ház vétele, hanem építés esetén is szükséges bevallást készíteni még akkor is, ha ehhez hitelt vettünk fel. Az ilyen típusú jövedelmeknek a maghatározása nem kis feladat elé állítja az újdonsült tulajdonosokat. Ide kell sorolni a bővítési munkálatokat és a felújítást is. Ez mind kiadás volt és mi, mint ingatlantulajdonosok költöttünk rá. Ezek igen fontos dolgok, hiszen befolyásolhatják az adózás mértékét. A vételi és az eladási ár között minden esetben különbséget kell tennünk, hiszen az egyik bevételnek számít a másik viszont kiadásnak. A vétel, valamint az eladás között ezen felül biztos, hogy eltelik egy pár év, de legalább egy pár hónap.
Ingatlan eladás utáni adózás
Az ingatlan értékesítés szja összege sokakat izgat. Amennyiben meglévő otthonunkat magasabb összegért értékesítjük, mint amennyiért vettük, akkor jövedelmünk, azaz bevételünk keletkezik és ezután bizony szja-t kell fizetni. Jelenleg az szja 15%. Ha azonban ugyan annyiért adtuk el, mint amennyiért megvásároltuk, illetve, ha kevesebbért adjuk el, mint amennyiért annak idején megvásároltuk, akkor nem keletkezik jövedelmünk, azaz nem kell szja-t fizetni. Azonban ennél ez sokkal bonyolultabb. Nagyon fontos, hogy mennyi idő telt el a két tranzakció között és az is, hogy az eltelt idő alatt volt-e bármilyen a lakással vagy a házzal kapcsolatos kiadásunk, amelyről természetesen számlánk is van. Ez lehet egy felújítás, egy ablakcsere, egy tetőcsere, bármi. Ha magasabb összegért adjuk el, mint amennyiért vásároltuk, akkor ezek a költségek csökkenteni fogják az adózás alá vont jövedelmet. Jelenlegi szabály szerint első körben azt kell megnézni, hogy a vétel és az eladás között eltelt-e 4 év, ha igen, akkor nem kell egyáltalán az szja-val törődni, ez a jobbik felállás. Ha viszont nem tel el a 4 év, akkor szja köteles lesz az ingatlan eladás.
Az ingatlan eladás adó a következőképpen fog alakulni. Ha a vásárlás évében adjuk el, akkor az ingatlan értékének 100 százaléka adóköteles, ha a vásárlást követő első évben adjuk el akkor még mindig 100%. 2. évtől változik a helyzet. 2. évtől 90%, 3. évtől 60%, 4. évtől 30%, míg az ötödik évtől 0% az adóköteles rész. Ha nem szeretnénk rosszul kijönni az eladásból, akkor érdemes kivárni az 5 évet, hiszen ekkor a ház eladás adó mentes lesz. Hozunk egy példát is, hogy jobban érthető legyen. 2018-ban vásároltunk egy ingatlan 25 millió Forintért és ezt értékesítjük 2022-ben 35 millió forintért, azaz idén. Látható, hogy eltelt 4 év a vétel és az eladás között így nem kell szja-t fizetni, ha viszont 2021-ben adtuk el ezt az ingatlant, akkor már a 30%-os szja terhel bennünket, így a 35 millió és a 25 millió Forint különbözete után kell, azaz 5 millió Forint után szja-t fizetni. Ha nem volt semmilyen kiadásunk a lakáshoz kapcsolódóan, akkor a fizetendő szja 750 000 Forint lesz és ezt a 2022 májusi adóbevallásban kell majd szerepeltetni. Ha például egy évvel az eladás előtt parkettáztunk vagy kifestettünk akkor azt az állagmegóvás miatt tettük, ezért el lehet őket számolni költségként. Sokan nem tudják, de egy energetikai tanúsítvány is elszámolható költségek, sőt még a közjegyzői díj is. Erre érdemes odafigyelni, mert igen gyorsan le lehet így csökkenteni a fizetendő szja mértékét. A ház eladás illeték és a lakás eladási illeték között nem tesznek különbséget, mind a kettő esetben ingatlan eladásról van szó, így a 15% szja vonatkozik mindkettőre.
Mikor mentesülünk az ingatlan eladás után fizetendő adótól?
Az egyik eset az lehet, ha nem keletkezik jövedelmünk tehát ugyanannyiért adjuk el, mint amennyiért vettük vagy esetleg magasabb összegért adjuk el, de az értéknövelő beruházásoknak hála nullára tudjuk futtatni az szja-t. Akkor sem kell szja-t fizetni, ha válás vagy élettársi közösség megszűnés következik be, hiszen ilyenkor az egyik fél viszi a lakást a másik pedig az autót vagy esetleg a nyaralót. Ezt megváltásnak nevezik. Sokan az ingatlanért cserébe tartási vagy életjáradéki szerződést kötnek. Ezekben az esetekben sem kell szja-t fizetni, ha az így kapott házat értékesítjük. Amennyiben például az idős szülők az ingatlan ellenében idősek otthonában biztosítanak maguknak férőhelyet és ebből visszavásárlás és tovább értékesítés nem lesz, úgy szintén szja mentes jövedelemnek fog minősülni. Az ingatlan eladás szja mentességről ennyit kell körülbelül tudni.
Még egy igen fontos dolog van, ez pedig a szerzés időpontja
Az adásvételt nagy valószínűséggel ügyvéd jelenlétében kötjük, aki majd intézi a földhivatali ügyeket is. A szerzés időpontja ingatlan vásárlásnál minden esetben az a nap lesz, amikor az ügyvéd benyújtja a földhivatalnál az adásvételt. Erre az időpontra kell figyelni nagyon, amikor eladáskor a szerzés éve után kutakodunk. Ha öröklésről van szó, akkor nem a hagyatéki tárgyalás napja, hanem az elhalálozás napja lesz a szerzés pontos napja. Sok esetben részletre is szoktak ingatlant eladni, de ebben az esetben nem az utolsó részlet megfizetésének a napja lesz a szerzés napja, hanem az a nap amikor szintén az ügyvéd a földhivatalba benyújtotta a szerződést. A NAV honlapján már megtalálható egy ingatlan illeték kalkulátor, ami nagyon sokat segíthet, ha nem mi akarunk ezzel bajlódni.