A FOUR GENERATIONS PROPERTY SE szerint már nem a bérbeadás a legjobb hasznosítás az ingatlanpiacon

0
37
3D house on pile of money with tax and financial forms on the desk.

Lakáscélú ingatlant többféleképpen lehet hasznosítani: a legtöbben elsősorban saját lakást szeretnének, míg az ingatlanbefektetésben gondolkodók legtöbbje elsősorban bérbeadás útján igyekszik hasznot elérni. Ez utóbbi többféle is lehet: rövid távú, hosszú távú vagy ezek kombinációja. Azonban egyes vélemények szerint ez egyre kevésbé optimális megoldás. Nézzük is át röviden, hogy miért és milyen alternatíva létezik.

A lakbér tiszta profit?

Az egyik a legnagyobb tévhit a befektetési céllal vásárolt ingatlanokkal kapcsolatban az, hogy a bérbeadásból származó bevétel 100%-ban profit (nyereség). Tekintsünk el a járulékos költségektől (a bérleti díj utáni adó fizetése, a lelakás, az elromló háztartási gépek, emelkedő közös költség stb.): a bérleti díj így sem más, mint az ingatlanban álló sok tízmillió forintos tőkénk megtérülésének egy csekély része.

Lássunk néhány számot: Budapest XIII. kerületében egy 60 négyzetméteres, kétszobás lakást 40 millió forintért vásárolunk, majd ezt havi 200 ezer forintért kiadjuk (ez a jelenlegi piacon nagyon kedvező, mind az ár, mind a bérleti díj tekintetében). Ebben az esetben legalább 16 évig tartana a befektetett tőkéhez (részletekben, folyamatosan) hozzájutni. Ez a több mint másfél évtizedes futamidő már önmagában is elég elgondolkodtató, és az alábbi áraknál minden bizonnyal szükség lesz egy felújításra is: ez rengeteg munkaórát (és ezzel járó fejfájást), több millió forintos költséget és hónapokat vehet igénybe. De erre a legtöbb esetben szükség van, ha jó áron akarjuk kiadni az ingatlant.

 További „apró betűs részek” a lakáskiadás során

És azt is érdemes figyelembe venni, hogy egy lakást (jól) kiadni ritkán néhány napos elfoglaltság (még az ingatlanosoknak sem, akik pedig ezt természetesen nem ingyen csinálják), ahogy valószínűtlen, hogy másfél évtizeden át folyamatosan ki lenne adva az ingatlan és az utóbbi másfél évben azt is láttuk, hogy a bérleti díjak akkor is eshetnek, ha az ingatlanok árai stagnálnak.

Az utóbbi időszak nemcsak a befektetők életét változtatta meg különösen, hanem mindenkiét: a bérlőkét is. A bérbeadási fókuszú hasznosításban a bérlő személye(i) a legnagyobb kockázat(ok), hiszen még 2021 nyarán sem nyilvánvaló, hogy az AirBnB vagy hasonló rövid távú kiadási forma mikor fogja elérni a 2019-es szintet, ha egyáltalán valaha is. A koronavírus-járvány és a korlátozások, az ezzel járó infláció pedig visszavetették a hosszú távon fizetőképes bérlői keresletet is (ez egyébként azzal is komolyan függ össze, hogy Budapestről eltűntek a külföldi turisták, így a főváros gazdaságának több mint 10%-át kitevő turizmus-vendéglátás jelentős része egyszerűen, egyik napról a másikra eltűnt).

Mi az alternatíva?

Ezeknek a megnövekedett kockázatoknak a kezelésére megfogalmazott befektetői igényre válaszolva a Four Generations Property SE megalkotta saját konstrukcióját. Ennek alapja az, hogy jelentősen csökkenti a befektetési célú ingatlan vásárlásához szükséges tőke nagyságát és ezáltal a piaci, gazdasági történésekkel szembeni kiszolgáltatottságot. Ezzel pedig annak a lehetőségét teremti meg, hogy az ügyfeleik várakozás nélkül garanciákkal övezve élvezhessék az ingatlanbefektetés előnyeit.

Hogyan lehet komolyan csökkenteni a lakóingatlan árát!?

Várjunk csak. Mint tudjuk, nincsen ingyen ebéd. Azonban különböző megközelítések és megoldási stratégiák léteznek ugyanarra a problémára. Itt a megoldás kulcsa egy, még kevéssé ismert piaci szegmensben lévő, úgynevezett életjáradékos ingatlanok forgalmazása, illetve az azokhoz való hozzáférés biztosítása a befektetők számára.

Mielőtt tovább mennénk, hadd tisztázzuk, hogy az életjáradéki szerződés nem egyenlő a tartási (eltartási) szerződéssel. Az életjáradék esetében a befektetőnek nincs semmilyen gondozási kötelezettsége, mert ezt egy (előre) meghatározott egyszeri vagy rendszeres összeg kifizetésével kiváltja. Így egy tisztán üzleti megállapodásról beszélünk mindkét fél irányába.

Az ilyen ingatlanokban olyan idős emberek élnek, akik a befektetőknek adott 40, 50, 60%-os árengedményért mindössze a lakhatásuk fenntartását kötik ki a szerződésben. Ez több, korábban nem ismert vagy legalábbis nem tapasztalt előnnyel jár a befektetők számára.

Milyen előnyökkel jár az életjáradéki szerződés a befektetők számára?

A célkeresztben az ár van.

Mi lenne, ha XIII. kerületi, 60 milliós ingatlan ára 30 millió vagy 12 millió forint lenne (havi járadék vállalása mellett)? Elég álomszerűen hangzik. Pedig ilyen kedvezmények érhetők el ezen a piacon: 40%, 50%, egyes esetekben 60%-os is.

Mindez pedig azzal jár, hogy tényleg nincs szükség a rövid távú árcsökkenések, árbuborékok miatt aggódunk, az a kockázat, hogy vesztenénk az üzleten, közel lehetetlen.

Emellett a piaca ár felének – vagy akár még alacsonyabb összeg befektetésének az is fontos jelentése, hogy maga a megtérülési idő is komolyan lecsökken: az idő felére vagy akár még ez alá.

Ha a hagyományos lakáskiadáshoz hasonlítjuk ezt a modellt, akkor úgy is vehetjük, hogy egy összegben megkapjuk a 10, 12 vagy akár 15 évnyi bérleti díjat a lakás megvásárlásakor. Így nem kell aggódnunk a már említett bérlők és a kiadási kényszer miatt.

Azt is jó tudni, hogy az életjáradékos ingatlanok megvásárlása a jelentős illetékkedvezmény mellett az adóoptimalizálás terén is komoly előnyökkel járhat.

Hogyan lehet „bejutni” az életjáradékos ingatlanpiacra?

Az egyik oka, hogy az említett konstrukció nem mainstream, az, hogy ez, már első hallásra is, jóval több feladattal jár, mint egy egyszerű, hagyományos adás-vétel. Azonban a szélesedő profitsáv, vagyis a várható nyereség mértékének növekedése a befektetők számára kivételes lehetőség: ez megéri az utánajárást. És mindez hogyan lehetséges?

Ebben a szegmensben mindenképpen érdemes profik segítségét igénybe venni. Míg egy ingatlanos munkája vagy legalábbis a munkájának egy részei kiválthatók személyesen is, magánemberként nemigen van lehetőségünk van arra, hogy bejussunk az életjáradékos piacra.

A Four Generatons Property SE szakértő csapatával, több éves tapasztalattal ebben a szegmensben folyamatosan monitorozza a piacot és nem csak felkutatja, hanem minősíti és prezentálja a befektető ügyfelei számára a befektetésre alkalmas ingatlanokat. Sőt, mindezek mellett a cég új szempontokat és rejtett összefüggéseket is feltár, amelyek segítenek megvalósítani az ügyfelek befektetéssel kapcsolatos céljait.